大佬看市丨平衡与重构,地产的多维世界

大佬看市丨平衡与重构,地产的多维世界










2019年,一个非常关键的转折之年。对比过去,房地产行业已发生了天翻地覆的变化——整个世界变得“陌生又熟悉”。从年初行业与经济的温和回归到如今的再度改变,中国经济在竞争与合作中寻求着新的平衡。其间,房地产将在中国经济未来增长中扮演何种角色?
 
市场回暖,行业重回稳定增长的轨迹。虽有险阻,但是市场数据预示着房地产未来可持续的发展,增长速度或有放缓。但“稳地价、稳房价、稳预期”下因城施策的政策基调依然稳健。房地产正在“回归发展的本义”,越来越多房地产企业尝试进入新的领域,力争在地产发展的基本规则之上,将房地产的内涵和外延不断扩展。
 
8月,一年一度博鳌房地产论坛召开,本届主题为“平衡与重构,地产的多维世界”,小Q选取部分代表性观点,与大家分享这场中国地产智慧尖峰对撞中大佬的前瞻思想,一起寻找更光明的蓝海。
 
 
 
市场大势
 
中小房企破产是房地产行业的一件好事
 
任何一个市场能够均衡发展是很好的。这些年,房地产行业发展过程中,确实存在过热、盲目扩张的时期,但是最近还是比较注重风险的,更加谨慎,盲目扩张不是好事。目前,这些中小型房企可能就是几块地,或者几栋楼,没有规模,也没有效益,被兼并重组是正常的情况。兼并重组可以让市场变得更加健康,所以目前中国房地产行业所处的阶段,正是房地产行业提高产业集中度,产业结构更加健康的时候,市场这样的调整是一件好事。
 
房地产的需求还在增长,并没有消失
 
在中国城市化进程中,小城镇、县城、省城等人口迁移性需求是这个阶段的重要组成部分。目前政府对这些方面的需求进行了压制,对外地人实行限购措施。但如果这方面需求逐步释放,人们购房的需求还是旺盛的,所以目前房地产价格还会不断地上涨,特别是一二线城市,因为这与需求密切相关。——中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲
 
严调控下的房地产未来空间与机会
 
未来的地产分化会加剧,主要会由人口流动、经济活力和生态环境使三个因素来决定。从一个更长的趋势来看,调控虽然严厉,但政策有底线。黄金期虽然结束,但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快,分化会成为常态,这是我们需要去注意把握的。——国家统计局原局长、阳光资产首席战略官 邱晓华
 
中国处于快速城镇化后半段 2030年是分水岭
 
房地产行业的转型、业态以及发展空间都和城镇化发展息息相关。他给出两种情况,如果判断城镇化发展已经进入尾声,就应该按照城镇化尾声阶段的市场来讨论。如果发展还处于一个继续持续扩张期,那就按照扩张期的角度来讨论。中国目前的城镇化处于快速城镇化后半段,速度有所减缓,但实际上还属于有比较明显的提升空间,而2030年可能是中国城镇化的分水岭,跟发达经济体比,中国每年的城镇化率还处于比较高的水平。——中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长 巴曙松
 
下半场建设用地指标主要是保障新经济、新产业
 
目前,中国的城镇化率已经到了60%,部分城市的城市化已经超过70%,上海已经超过了80%。中国房地产下半场会遇到很大的挑战,其中一个很重要的因素是,核心城市的优质土地已经越来越稀缺了。从政府角度来讲,下半场建设用地指标主要是保障新经济、新产业。这是房地产行业进入下半场的一个非常重要的标志。——蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长 曹舟南
 
 
 
资本金融
 
中国城镇化还在中间阶段,比率达70%时要注意泡沫
 
房价涨并不意味着有泡沫,中国市场的不动产从无价变有价,从低价到高价是必然的过程。但那种肆无忌惮的炒作,快进快出的操作,那是带有泡沫化特征的。中国目前城镇化还在中间阶段,但等到城镇化率达到约70%的时候,就要特别注意了。——华夏新供给经济学研究院首席经济学家 贾康
 
房地产业实现了万万千千分散资源的集中化
 
中国发展过程中,不仅有城镇化,而且有工业化。工业化和城镇化是社会固定资产大规模形成时期,比如钢铁生产能力、石化生产能力。在这个时期,城市包括老百姓住房等各种公共建筑,一定需要股市和银行等金融机构把分散在万万千千人们手里的资源集中起来用于公共服务建设。这些年,房地产成为累积固定资产的一个代偿功能,实现了万万千千分散资源集中化的情况下,城市建设固定资产和工业生产能力固定资产的形成过程。——中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮
 
房地产周期已经回暖,但回暖速度不及以前
 
房地产周期作为一个领先指标,虽然在回暖,但是回暖速度没有以前快,同时回暖力度并没有马上传到社会宏观经济其他部门,这就是我们现在感受到的领先指标开始回暖,同步和滞后指标没有开始反应的一个比较尴尬的位置。”对比收入增长速度和房价增长速度,全国房地产并没有出现严重的泡沫。因此,现在在制定政策决策阶段的重点是,需要考虑房地产周期对整体宏观经济短周期引领的作用,以及长期泡沫风险,但是在短期迅速地让中国宏观经济的各个部门都能感受到地产周期回暖的效应。——交银国际董事总经理、研究部主管洪灝
 
今后对信托的调控会越来越严
 
信托融资是本次政策收紧的一个重点,今后对信托这一块调控会越来越严。信托产品发行金额占比当中,房地产基本维持在40%到50%。主要的信托的资金去向,接近20万亿(一半左右)流到房地产,还有20%左右流到金融,这部分可能也是进入私募等,最终也是进入房地产。——京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家 沈建光
 
房地产私募股权融资有一定的瓶颈和制约
 
房地产企业的融资具有多样化,包括房企融资、境内外融资,不同房企使用的融资渠道各不相同,但从过去两年房企融资市场的情况来看,房企融资渠道趋严,私募股权融资有一定的瓶颈和制约,但房企可以从产品等方面进行创新。——建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖
 
REITs将是商业地产投资退出及资金盘活的重要渠道
 
REITs在国内未来应该是一个非常大的窗口,从中国和美国对比来看,昨天有演讲者称,中国现在存量的地产市值是450万亿,但是我们真正的REITs还没有,我们的市值已经是美国的好几倍,但是美国的REITs已经是1万多亿美元,是它所有融资渠道里面最大的一个部分。——中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远
 
 
 
楼市内外
 
现在是中国养老行业风潮来临的前夕
 
养老是一个服务行业,它之所以复杂,因为是四个行业合一的产物。首先要有居住环境,第二是有医疗准备,第三个则是餐饮,第四是老人全年无休的活动场所。因此只有四方布局,才能做好养老。2013年是中国养老的元年,到2020年,我们的老龄人口比例将达到12%,到2030年的时候是17%,所以可见,现在是中国养老行业风潮来临的前夕。——复星康复养老产业发展集团执行总裁、星堡总裁王雨珂
 
未来10年公寓市场会有2.7亿的租赁人口
 
中国的租赁市场的租赁房屋的占比大概在18%,租赁人口的占比大概在11.6%,对标英国、美国、日本,整个的租赁房源还有租赁人口的占比都已经远远超过了30%。未来10年公寓市场会有2.7亿的租赁人口,租赁市场的规模会达到4.6万亿,接近5万亿。——蛋壳公寓联合创始人、总裁崔岩
 
产业地产问题越来越呈现多样化和复杂化
 
在过去快速城市化过程中,很多城市的工业遗产基本荡然无存,上海、广州保存得比较好的,有一些已经把它作为创意经济或者城市的时尚消费的空间,但是大多数城市基本上没有了。现在有一些新的空间出来,进入城市以后,用什么样的思路去重构城市的新产业?由此我们可以看到有一个基本的现象,就是产业地产问题越来越呈现多样化和复杂化,用简单的市场需求来做出决策、投资开发,现在肯定不能持续。——中电光谷联合控股有限公司董事长、总裁黄立平
 
物业服务随着房地产发展不断进化
 
从服务社区到服务城市,物业服务也随着房地产的发展,在不断地进化和发展的。与以往的社区管理中的住宅物业服务或商办服务不同,城市公共服务将面临各式各样的需求,服务不同行业的人群,这十分考验房企的专业性。——保利(上海)城市建设服务有限公司总经理靳勤
 
 
 
房企战略
 
旭辉主要考核一线城市租金而非销售
 
未来北京、上海做大销售是很难的,维持100亿销售已经足够。对于一线城市,旭辉主要考核这些城市的租金而不是销售。未来旭辉希望收入50%来自住宅开发,30%来自租金收入,另外20%来自其他业务,但这个转型可能要一、二十年。商业地产业务会一直放在旭辉地产板块,不会独立出去上市。——旭辉控股集团创办人、执行董事兼主席林中
 
房地产仍然是一个最好的行业
 
中国房地产市场是永远有机会的,关键看你怎么做。短期之内是有必要通过盘活你的资产,扩大有效的融资,最大限度地储存现金,今年四季度或者是明年上半年,也许就是买地的最佳时机,一定要把财务资源在这个阶段配置好,保证你的安全运行,迎来更好的发展。——阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁 吴建斌
 
房地产综合发展可能会成为一种趋势
 
未来的情况会发生变化,房住不炒、存量和增量并重、开发与持有运营并重,更重质量和效益,而另外一个就是综合发展可能会成为一种趋势。招商蛇口的综合发展模式为“前港-中区-后城”。前港就是从荒滩到集装箱,港口先行,然后不断升级的过程。中区就是临港工业区,在蛇口发展过程中有5次产业的升级。后城就是城市,从工业园到现代化的城市功能,早期的临港工业区到现在的城市功能,在这个过程中它是不断演进的。——招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理 刘伟
 
朗诗集团战略定位不变仍做“彼岸市场”
 
一个企业如果愿意长跑,它一定要成为这个洗牌期的整合者,而不是被整合者。朗诗集团的战略定位不变,仍是做“彼岸市场”,我们希望构筑一个彼岸市场,同样给消费者提供居住的解决方案。——朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林
 
恒隆不担心竞争,亦可以说没有竞争
 
与国内开发商普遍采用的“以住养商”的模式不同,恒隆的商业项目具有自身的竞争力,它不单服务于项目周边居民,亦辐射项目所在的全市全省区域。另外,恒隆的项目能引进很多国外名牌,极具优势,因此不担心竞争,亦可以说没有竞争。——恒隆地产董事长 陈启宗
 
未来三年合生商业管理面积翻一到两倍
 
目前,合生商业在全国大概有23个项目,包括垂直产业楼、综合体和产业园,大概管理面积接近两百万。未来三年会在这个数字的基础上要翻一到两倍,集团也会在产业上的投入非常重。比如在园区运营上,合生商业将通过“好管家”平台提高园区服务核心竞争力。——合生商业集团产业执行总裁 元喆辉
 
来源:地产首席品牌官返回搜狐,查看更多
 
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